我从美景东望1.2万的价格看到了绿博的未来……

来源: | 浏览量:166 次 | 发布时间:2019-07-13 18:52

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区域性降价的第一枪

9月29日金科天籁城晚上8点开盘洋房1#(2D6F 1T2)、2#(2D7F1T2)、3#(2D7F1T2)、(3D8F1T2)、  (3D8F1T2),均价12500,共计80套,当天去化68套,去化率85%。

去年高层的价格买今年的洋房,按照以往的速度清盘也是分分钟的事情,但是事实并非如此,这在绿博也并非个例。

9月23日康桥香溪郡,推出5号地高层13#(1D26F2T4)、15#(1D26F2T4)、17#(1D26F2T4)、19#(1D26F2T4)、21#(1D26F2T4)共计520套,去化423套。


毛坯均价11000-12400元/㎡。

而今年下半年以来,精装改毛坯,特价房,尾盘清仓等已经是不少开发商降价的一种手段。

整个绿博片区的最新楼盘价格

▼降价幅度

从表格中可以发现,对绿博首开的楼盘来说,这是一次重新定价的机会。比如金科天籁城,金科博翠书院小镇、碧桂园中央公园等这些楼盘,谁价高谁尴尬!

对已经开盘定价的楼盘来说,特价房,精装变毛坯,促销活动则是主要手段。目前绿博的价格普遍下跌13-15%,在郑州市区的机会呈现点状式机会出现的时候,绿博则出现大面积区域性降价。

绿博正在逐渐以燎原之势,开始新一轮周期的变化。

还记得去年4月份的绿博,受郑州市区市场变化的影响,让不少购房者惶恐至此。


印象最深的莫过于碧桂园的开盘:

2017年4月30日,郑东碧桂园微信选房推出高层1#5#楼(25F1D2T2)6#9#15#楼(26F1D2T4),共406套;


高层均价15500元/㎡。

推出洋房7#楼(9F3D1T2)8#楼(9F2D1T2)10#11#12#13#楼(8F2D1T2),共218套;高层洋房共计668套;


洋房标准层均价17961元/㎡截至中午9点30分,大定668套,去化率100%。

据说,开盘当天2000多人选500多套房源,15秒秒完。而在开盘当天那些没有抢到的客户,是不是感谢当年被人抢房之恩。

当是绿博1.55万价格的时候,而白沙的价格却在1.4万,郑州市区均价也只有1.55万。然而一年之后整个绿博价格降到均价1.1万。为什么?

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为什么是绿博

1、 与之一路之隔的白沙市场不坚挺

绿博和白沙一路之隔,绿博的市场变化跟白沙息息相关。虽然目前白沙在售楼盘不多,但是也呈点状分布降价。


比如1万出头的融创象湖一号,1.15万的建业春天里,还有即将开盘精装1.2万郑地美景东望。均价1.1万已经是白沙的价格,那么1.3万的绿博必然支撑不住,之前的涨幅也就不存在了。

2、整个市场下行,受郑州市场影响比较大。

根据克而瑞监测机构显示:9月郑州商品住宅总供应135.76万方,同比下跌5%;总成交81.86万方,同比下跌39%;住宅存量上升为545.67万方,去化周期变长。

对郑州主城区来说,楼盘的降价大都是点状分布:比如1.4万保利心语,1.2万金水世纪城,洋房1.6万的融创中原宸院。郑州市场的这些降价变化支撑不了绿博的市场的坚挺。

郑州市区是环郑这些区域的晴雨表,本身远郊楼盘的抗跌性都比较低。

3、绿博配套比较弱,暂无产业和大量人口支撑。

绿博未来要建成的是以文化产业为主的片区,但是目前发展不完善。现在建成的商业差不多都在普罗旺世理想国周边比如杉杉奥特莱斯,海宁皮革城等。绿博园和方特周边是开发比较早,也有一些入驻,但是不多。

目前海昌海洋公园、启萌泰迪城、金科博翠书院,建业电影小镇等等都在建设中,住宅和商业的结合带来的效益并未呈现。加之距离东区集中商务区有一定的距离,公共交通匮乏,主要依赖自驾,人口比较少。

我们来看一下2010-2016年的人口来说,中牟的人口增长率是不如新郑的。地铁2号线全线通车,跟主城区无缝对接的位置以及主城区房价导致刚需外溢,有不少刚需在南龙湖安家落户。

对于一个城市的判断来说,长期看人口,中期看土地,短期看政策。人口增长率不高,发展会比较慢。

4、绿博的行政归属于中牟

绿博由于地缘优势距离郑东新区比较近,但是在行政上不属于郑州。况且在与老东区之间还间隔一个白沙。对于城市的发展来说,肯定优先发展距离比较近的新区,接着才是挨着新区的远郊区域。虽然绿博和白沙比较近,但是差着血缘关系。

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能不能买?

在这个时候我们一定要明白,白沙的底就是绿博的顶。比如1.2万精装的郑地美景东望,那么在绿博的楼盘中,融创观澜一号高层9700的价格才是比较合适的价格。亚新和康桥的价格虽然有降幅但是性价比一般。

那么对于洋房来说,均价13500的金科天籁城是比较相对有性价比的,绿博的洋房可以参考这个价格。

那么,目前绿博的价格还适合买吗?

对于刚需来说,绿博是不建议购买的。公共交通和配套跟不上,浪费的时间成本和交通成本比较大。

对于投资或者改善来说,是可以挑选的。纯投资一定要抱有长期持有的打算,短期变现也是不建议。这两类人可以观望,不太着急,今年年底或许是比较好的机会。

在绿博的这些楼盘中,金科天籁城目前是释放价格比较低的,位置是相对还算比较好的,性价比比较好些。

在绿博经过的地铁线路中8号线是比较靠前的,但是由于某些原因,目前还没有开始建,具体待定。那么地铁8号线沿线,亚新美好艺境和亚新美好香颂算是相对比较近的楼盘。再往东边有融创观澜一号,位置没有亚新的两个楼盘好。

肯定有人说,现在都降成这样了,还有必要出手买吗?对于有些人来说,当然还需要关注的。因为降价的区域不代表你不能买到好楼盘,越是降价的区域越是需要你自己去分析利弊,拥有慧眼去抢好房子。

在这个时候不要总想着去抄底,抄底这件事情太难!

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小结

对于绿博来说,白沙郑地美景东望精装1.2万会成为绿博楼盘很大的限制。而绿博超过1.1万的楼盘性价比都不是很好,但是还是可以挑选购买!

站在整个郑州的基本面来说,目前情况是刚需回归三环内比较好的时机。

1.3-1.4万买三环内在之前是想都不敢想的,现在机会来了。比如和昌湾景国际,郑地璞园等等,这些都拥有比较完善的配套,刚需都可以去拥抱!

刚需买房的吐血经历不用赘述,所以一定要买抗跌性比较大的楼盘,远离远郊楼盘,回归主城区。

万科一边扩张一边活下去,刚需也要学会一边舍弃一边下手,因为伤不起,只要上车才是王道!

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